Συμβούλιο Θεσμικού Πλαισίου – ΣΘΕΠ
7.7.2021
ΣΧΟΛΙΑ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ στο ΣΧΕΔΙΟ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΩΝ
των ΖΩΝΩΝ ΥΠΟΔΟΧΗΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ (ΖΥΣ)
που δόθηκε σε διαβούλευση στις 29.6.2021
Το σχέδιο προδιαγραφών ΖΥΣ δόθηκε σε διαβούλευση μαζί με αυτό των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, για περιορισμένο χρονικό διάστημα, και η πρόταση της ΕΛΛΕΤ είναι (όπως και για το ΤΠΣ) να τεθεί περαιτέρω σε δημόσια συζήτηση τουλάχιστον σε επίπεδο επιστημονικών φορέων, ώστε να εμπλουτιστεί και αποσαφηνιστεί καλύτερα το σύνθετο αυτό πολεοδομικό εργαλείο, που έχει αντιμετωπίσει τόσες δυσκολίες ενεργοποίησης. Θυμίζουμε ότι η ΕΛΛΕΤ έχει αφιερώσει την διοργάνωση μιας διημερίδας στον θεσμό της μεταφοράς ΣΔ σε συνεργασία με το ΕΜΠ και την ΕΕΔΙΠΟΧ (Μάρτιος 2018), της οποίας τα συμπεράσματα είχαν σταλεί στην τότε πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ και κατατίθενται συμπληρωματικά με το παρόν. Τα δε πρακτικά της διημερίδας έχουν εκδοθεί από τις εκδόσεις Σάκκουλα (2020).
Είναι πάντως βέβαιο ότι η εφαρμογή του εργαλείου θα απαιτήσει πιλοτικές μελέτες και ενδεχομένως μια μελέτη προσομοίωσης της λειτουργίας του θεσμού σε επίπεδο κτηματαγοράς ώστε να διαφανούν οι αδυναμίες και οι δυνατότητές του.
Από την μέχρι σήμερα -πιεσμένη χρονικά- προσέγγιση του σχεδίου προδιαγραφών καταθέτουμε ένα σύντομο σχόλιο.
Το σχέδιο επιχειρεί να καταγράψει μια μεθοδολογία προσέγγισης στην αναζήτηση των κατάλληλων περιοχών για υποδοχή ΣΔ, σε γενικές γραμμές αποδεκτή, ως προς την εξέταση των χαρακτηριστικών των υποψήφιων περιοχών, αλλά δεν ξεκινά από την θέση ότι η θεσμοθέτηση ΖΥΣ στον πολεοδομικό σχεδιασμό είναι ένα εργαλείο διαχείρισης της πυκνότητας δόμησης και χρήσεων και όχι απλά ένα πεδίο για την επίλυση του προβλήματος διοχέτευσης των τίτλων μεταφοράς ΣΔ. Μ΄ αυτή την έννοια δεν μπορεί να είναι συμβατό με την λειτουργία του θεσμού να εκπονηθούν μελέτες ΖΥΣ ανεξάρτητα από τα ΤΠΣ. Επισημαίνεται μάλιστα -με δεδομένο ότι τα ΤΠΣ εκπονούνται σε επίπεδο Δ.Ε.- ότι, το επίπεδο αναφοράς των μελετών πρέπει να είναι ολοκληρωμένες οικιστικές ενότητες σε επίπεδο δήμου, ενώ στα πολεοδομικά συγκροτήματα, μπορεί να είναι ακόμα και όμορων δήμων.
Για τον σχεδιασμό των ζωνών ΖΥΣ θα πρέπει να καλυφθούν, πλην των συνήθων πολεοδομικών, δύο αντικρουόμενα συμπληρωματικά κριτήρια: αφενός να εισαχθούν κριτήρια κτηματαγοράς (ως προς την ζήτηση), μαζί με την καταγραφή των εκκρεμών ή δυνητικών (πχ περιοχές με πολλά διατηρητέα κτήρια) τίτλων ΜΣΔ, που αναζητούν ή θα αναζητήσουν «υποδοχή» σε κάθε περιοχή, αφετέρου να ληφθεί υπόψη το «πολεοδομικό κεκτημένο» ώστε να μην ανατραπεί ο χαρακτήρας βιωμένων περιοχών, και η ποιότητά τους που δικαιολογεί την υψηλή ζήτηση.
Οι δυνητικές περιοχές υποδοχής ΣΔ διακρίνονται στις κατηγορίες: (α) εντός σχεδίου, πολεοδομημένες και ήδη δομημένες / ανεπτυγμένες περιοχές, είτε είναι κατοικίας είτε μεικτών χρήσεων, (β) οι (περιμετρικές) ζώνες επαγγελματικών χρήσεων, που συνήθως είναι δομημένες με όρους εκτός σχεδίου δόμησης και επιδέχονται αύξησης των ΣΔ, όταν εισαχθούν σε καθεστώς οργάνωσης μέσω πολεοδόμησης, ιδίως αν αποτελούν ζώνες χονδρεμπορίου (όπου ο ΣΔ είναι 0,02 έναντι της βιομηχανίας που είναι 0.9- 1,2,) και (γ) οι νέες προς πολεοδόμηση περιοχές, στις οποίες δεν υπάρχει ακόμα διαμορφωμένος χαρακτήρας (πχ μια νέα ΠΕΡΠΟ, η οποία θα διαμορφωθεί ανάλογα με τους όρους δόμησης που θα δοθούν), όπως και περιοχές σε αναδιάρθρωση που εντάσσονται στο εργαλείο της «πολεοδομικής αναμόρφωσης».
Η αξιολόγηση των δυνητικών περιοχών ΖΥΣ απαιτεί την παραδοχή δεικτών αξιολόγησης της εξυπηρέτησης των εγκατεστημένων χρήσεων από τον αστικό ιστό που τις περιβάλλει, με την μορφή λόγου της έντασης των χρήσεων προς την ποιότητα του αστικού ιστού. Η απλούστερη μορφή αυτού του λόγου είναι ή σχέση των δομημένων ή επιτρεπομένων να δομηθούν επιφανειών, προς το ποσοστό οδικού δικτύου. Η αξιολόγηση της σχέσης αυτής διαφοροποιείται στις περιοχές κατοικίας από τις κεντρικές περιοχές, με διαφορετικές παραδοχές αναγκών σε ΚΧ και προσέλκυσης χρηστών, αλλά και στις δύο περιπτώσεις απαιτείται η συσχέτιση, έστω των δομημένων/δομήσιμων επιφανειών προς το οδικό δίκτυο.
Στις δύο πρώτες κατηγορίες η αξιολόγηση της πυκνότητας δόμησης και της έντασης χρήσεων που προβλέπεται να αναπτυχθούν γίνεται βάσει του ισχύοντος πολεοδομικού θεσμικού πλαισίου (λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό εφαρμογής του, ή υπέρβασης του), μαζί με ταυτόχρονη αξιολόγηση των δυνατοτήτων εξυπηρέτησης των χρήσεων από τον αστικό ιστό, ανεξάρτητα αν στις περιοχές κατοικίας απαιτούνται και άλλοι ΚΧ και Κ/Φ Χ πλην του οδικού δικτύου.
Οι προδιαγραφές -κατά την γνώμη μας- κακώς επικεντρώνονται στην ενδεχόμενη όχληση σε περιοχές κατοικίας και πριμοδοτούν την μεταφορά σε μεικτές /κεντρικές περιοχές που πολύ συχνά είναι υπερκορεσμένες, με μεγάλη προσέλκυση επισκεπτών. Αντίθετα στις προαστιακές περιοχές ακόμα και αμιγούς κατοικίας μπορεί να υπάρχει μεγάλη χωρητικότητα για επί πλέον ΣΔ, αν ο αστικός ιστός είναι «άνετος». Ένα άλλο θέμα που δεν είναι σαφές αν συνεκτιμάται είναι τα ύψη των κτιρίων και τα διαμορφωμένα επίπεδα skyline (1).
Αντίθετα στις νέες περιοχές η προσέγγιση του σχεδίου προδιαγραφών είναι σωστή (με το παράδειγμα σδ 0,5, που δυνητικά φτάνει το 0,8 με μεταφορά ΣΔ).
Αυτό που είναι παράδοξο στο σχέδιο προδιαγραφών είναι η διατύπωση (σελ. 5) ότι: «δ. η προσαύξηση του Σ.Δ. στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης είναι ανεξάρτητη και δεν επηρεάζει τον Μέσο Συντελεστή Δόμησης που προβλέπεται από ισχύοντα ΓΠΣ / ΣΧΟΟΑΠ / ΤΠΣ / ΕΠΣ για τις Πολεοδομικές Ενότητες στις οποίες οι Ζώνες αυτές εμπίπτουν». Ο μέσος ΣΔ είναι ένα μεταβατικό εργαλείο των παλαιών ΓΠΣ τα οποία πρότειναν συνήθως μείωση των ισχυόντων ΣΔ, μέχρι την κατανομή των προβλεπόμενων μέσων ΣΔ ανά τομέα, από την ΠΜ Αναθεώρησης ή εναρμόνισης (νέος όρος). Ο καθορισμός των ΖΥΣ σαφώς πρέπει να γίνει αφού ολοκληρωθεί η εναρμόνιση (άρα δεν θα υπάρχουν πλέον μέσοι ΣΔ), και υπό την προϋπόθεση ότι η αύξηση των ΣΔ είναι συμβατή με το ΤΠΣ. Έτσι κλείνουμε αυτό το σχόλιο με την υπενθύμιση της αρχικής θέσης ότι οι μελέτες ΖΥΣ πρέπει να εκπονούνται μαζί με τα ΤΠΣ, παρότι μπορεί να προβλεφθεί μια διαδικασία αυτόνομης θεσμοθέτησης κατά προτεραιότητα.
(1). Επ’ αυτού θυμίζουμε την θέση της ΕΛΛΕΤ για την αναγκαιότητα υιοθέτησης από το ΥΠΕΝ, της νομολογίας του ΣΤΕ που δεν επιτρέπει την κατάργηση των ειδικών διαταγμάτων ρύθμισης των υψών, μέσω των προβλεπομένων οριζοντίως ανώτατων υψών ανά ΣΔ του ΓΟΚ/85 ή του ΝΟΚ.
